蜜桃mama带娃笔记
衡阳市住建局发布的房地产市场调控措施中，如何优化商品住房计容及销售面积计算方式？
衡阳市住建局发布的房地产市场调控措施中，如何优化商品住房计容及销售面积计算方式？这办法到底咋弄才能让买房人心里更亮堂、开发商也有章可循呢？
在买房这件大事上，不少人都有过疑惑——明明样板间看着宽敞，收房时却觉得缩水了；开发商宣传的面积跟实际到手的不太一样，这中间的差从哪来的？其实关键就在商品住房的计容及销售面积计算方式。过去有些规则不够细，容易让买卖两头摸不清底，衡阳市住建局这次出的调控招，就是想把这笔“面积账”算得更明白，让交易更踏实。
把“模糊地带”拆成“明白条” 让计容边界不再绕
以前大家聊计容面积，常碰到“这个算不算”“那个怎么算”的糊涂账，比如阳台封没封、设备平台能不能用，不同项目说法不一。这次调整像给这些模糊处画了清晰的线：
- 先定“必算项”和“不算项”：像房屋主体结构里的墙、柱占的空间，肯定要算进计容面积；但符合标准的开放式阳台，只算一半面积，封闭阳台才全算——这就避免了“把半开放当全封闭卖”的坑。
- 设备空间“守规矩”：空调外机位、管道井这类纯为设备服务的空间，明确不纳入计容，也不会被开发商改成“可售小房间”，买的时候不用怕“花冤枉钱买了放空调的地方”。
- 特殊空间的“门槛”：比如飘窗，得满足“窗台高度不低于0.45米、进深不超过0.7米”才能按一半算面积，要是开发商把飘窗做宽做矮想多算面积，这回有硬杠杠卡着。
销售面积的“水分”挤一挤 买卖双方都安心
销售面积是买房人掏钱的基数，以前有的项目会把“公摊”算得太笼统，电梯井、楼梯间到底占了多少，业主交房前才闹明白。这次优化就是要把销售面积的“实”字打出来：
- 公摊范围“列清单”：明确要求销售面积里得说清公摊部分的具体构成——电梯井、公共门厅、走廊这些必须标清楚占比，不能再用“公摊约20%”这种含糊话蒙人。
- 套内面积“实测为准”：套内的长宽高得用专业仪器测，墙面厚度、梁凸出来的部分都要算进去，不像以前有的项目用“图纸估算”，结果交房时墙比图里厚，套内反而小了。
- 赠送面积“不藏着”：开发商送的露台、入户花园，要是属于业主能单独用的，得在销售合同里注明“不计入产权面积，但可使用”，避免交房时说“赠送是口头承诺”耍赖。
新旧规则的“衔接桥”搭起来 不让老项目“踩空”
有人担心，刚改的规则会不会让之前拿了地的项目没法干？住建局也想到了这点，专门留了过渡的办法：
- 按拿地时间“分档走”：2023年10月1日前拿到土地出让合同的项目，还能按老规则算计容；之后的新项目就得用新办法——既不让老项目因为规则变突然乱了节奏，也保证新盘统一用更合理的标准。
- 已售未交房的“补说明”：要是项目已经卖了但还没交房，开发商得主动跟业主核对面积计算依据，要是按新规则算出来的面积和原来宣传的有差，得跟业主商量着调整合同——不是一刀切让谁吃亏。
几个大家常问的问题 咱们掰扯清楚
Q1：开放式阳台真的只算一半面积吗？
A：得看“开放”是不是真达标——要是阳台没有装玻璃封死，栏杆还是透空的，就按一半算；要是装了玻璃、封得严严实实，就算全面积。买的时候可以让销售拿规划图指给你看“哪些是开放式”。
Q2：销售面积里的公摊，最多能占多少？
A：没有“一刀切的上限”，但得合理——比如高层住宅的公摊一般在20%-25%，要是某项目说公摊30%，得让开发商拿出“电梯数量、走廊宽度”的依据，不能乱喊。
Q3：新规后买期房，怎么查自己的销售面积对不对？
A：可以要两份东西：一是规划部门审核的“计容面积备案表”，二是测绘机构出的“套内实测报告”，对着看套内面积有没有差，公摊是不是列清楚了。
新旧计算方式对比 一眼看清变化
| 计算项目 | 旧规则常见问题 | 新规则优化点 |
|----------------|-----------------------------|-----------------------------|
| 开放式阳台 | 有的算全面积，有的不算，没标准 | 明确未封闭算一半，封闭算全面积 |
| 设备平台 | 常被改成“可售小房间”算入计容 | 纯设备空间不纳入计容和销售面积 |
| 销售面积公摊 | 只说“大概比例”，不说具体构成 | 需列清公摊各部分占比，附实测依据 |
| 飘窗 | 尺寸没限制，有的做宽算全面积 | 限定高度和进深，超标的算全面积 |
我有个朋友最近在看衡阳的新盘，之前他最怕“买的时候说120平，收房只有110平”，现在拿着新规去问销售，对方直接拿出规划局的备案表和测绘报告，连飘窗的尺寸都标得明明白白。他说：“以前跟销售谈面积像猜谜，现在能拿着规则一条条对，心里踏实多了。”
其实优化计容和销售面积的计算方式，不是“卡开发商”也不是“惯着买房人”，是让市场的“尺子”更准——开发商不用再靠“面积猫腻”搞营销，买房人也不用再为“看不见的面积”发愁。就像咱们平时买菜要复秤，买房这么大一笔钱，也得有把“公平秤”称一称面积这本账。衡阳这次的调整，就是把这把“秤”擦得更亮，让买卖双方都能站在明处说话。
【分析完毕】
衡阳市住建局发布的房地产市场调控措施中，如何优化商品住房计容及销售面积计算方式？
在买房这件事上，最让人心里犯嘀咕的就是“面积”——样板间的客厅看着能摆下沙发和茶几，收房时却发现窄得转不开身；销售说“这套房120平”，合同里却藏着“公摊20平”的小字。过去商品住房的计容及销售面积计算，有些地方像裹了层雾，开发商和客户各说各的理，最后难免闹心。衡阳市住建局这次出的调控招，就是要把这层雾拨开，让计容的边界、销售的底数都晒在太阳底下，买卖双方都能摸得着、看得懂。
计容面积：从“模糊圈”到“清晰线” 不让空间定义“跑火车”
计容面积是开发商盖房子能“算进容积率”的面积，直接关系到小区的楼间距、绿化够不够。以前大家对“哪些空间算计容”没个准谱，比如有的项目把“假阳台”（其实是封闭的房间）算成阳台只算一半，有的把设备平台包上窗户当卧室卖。这次调整后，计容的“框框”画得更死：
- 主体的“实空间”必须算：墙、柱、楼板这些撑起房子的“骨头”，肯定要算进计容，这是底线——总不能盖个房子连墙都不算面积吧？
- 阳台的“身份”看“封没封”：开放式阳台（没装玻璃、栏杆透空）只算一半计容面积，封闭式阳台（装了玻璃、封得严实）才算全面积。比如你家阳台没封，本来要算10平计容，现在只算5平，相当于给开发商“松了点容积率的绑”，也能让买房人少为“半开放阳台”多掏钱。
- 设备的“专属区”不算：空调外机位、燃气管道井、消防通道这些纯为设备服务的空间，明确排除在计容之外。以前有的开发商把设备平台改成“迷你书房”卖，现在不行了——这些空间是给机器“住”的，不是给人“用”来算面积的。
销售面积：从“糊涂账”到“明细单” 每一平都经得住对
销售面积是咱们买房人掏钱的“基数”，一分一厘都得清楚。以前的销售面积常让人“雾里看花”：公摊说“大概20%”，但不知道这20%里有几个电梯井；套内面积用“图纸估算”，结果交房时墙比图里厚10厘米，套内少了1平。这次优化就是要把销售面积的“明细”做出来：
- 公摊得“说清楚来源”：销售合同里必须列出公摊的具体组成——电梯井占多少、楼梯间占多少、公共门厅占多少，每个部分的比例都要标明白。比如某高层小区公摊22%，其中电梯井占5%、楼梯间占3%、走廊占8%，剩下的是设备间和物业用房，这样业主就能知道“我的钱花在了哪些公共空间”。
- 套内要“实测实量”：套内的长、宽、高不能用“设计图上的数字”，得找有资质的测绘机构拿着激光测距仪实地量。墙面的抹灰层、梁凸出来的部分都要算进套内，避免“图纸上的120平，实际只有115平”的情况。
- 赠送得“明明白白”：开发商说“送露台”“送入户花园”，得在合同里写清楚“这部分不计入产权面积，但业主有使用权”。要是交房时开发商说“赠送是口头承诺”，业主就能拿合同说理——不是所有“免费”都是“无凭无据”。
新老项目的“缓冲带” 不让规则变“急刹车”
有人担心，刚改的规则会不会让之前拿了地的开发商“措手不及”？住建局也想到了这点，专门设了“过渡办法”：
- 按拿地时间“分步走”：2023年10月1日是个“分水岭”——在这之前拿到土地出让合同的老项目，还能按原来的计容规则来；之后的新项目，必须严格执行新办法。这样既不让老项目因为规则突变打乱施工计划，也让新盘统一用更合理的标准，避免“同个城市两种算法”的混乱。
- 已售未交房的“补沟通”：要是项目已经卖了但还没交房，开发商得主动找业主核对面积计算的依据。如果按新规则算出来的面积和原来宣传的有差异，得跟业主商量调整合同——不是“新规一出，以前的约定全作废”，而是尽量平衡两边的利益。
大家常问的几个问题 咱们用大白话答
Q：开放式阳台要是后来自己封了，计容面积会变吗？
A：不会。计容面积看的是“交房时的状态”——要是交房时是开放式（没封），就按一半算；你自己后来封了，那是你家的装修行为，不会改变原本的计容认定，但可能影响物业对“封闭阳台”的管理要求（比如要不要交更多物业费）。
Q：销售面积里的“套内建筑面积”包括墙面吗？
A：包括。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。墙面不管是承重墙还是分隔墙，只要在你家套内，都要算进去——比如你家墙厚20厘米，这20厘米的面积也算在你的套内面积里，所以买的时候别只看“使用面积”，得问清楚“套内建筑面积”有没有包含墙体。
Q：新规后，开发商能把设备平台改成卧室吗？
A：不能。设备平台的用途是放空调外机、燃气表这些设备，新规明确它是“非计容、非销售面积”，也不能改变用途变成可售的卧室或书房。要是开发商偷偷改，业主可以向住建局投诉，要求恢复原样。
新旧计算方式对比 一张表看清变化
| 计算项目 | 旧规则的常见“坑” | 新规则的“防坑点” |
|------------------|-------------------------------|-------------------------------|
| 开放式阳台 | 有的算全面积，有的不算，没标准 | 未封闭算一半，封闭算全，有硬标准 |
| 设备平台 | 常被包装成“可售小房间”算计容 | 纯设备空间不进计容和销售面积 |
| 销售面积公摊 | 只说比例不说组成，业主摸不清 | 必须列清公摊各部分占比，附实测数据 |
| 飘窗 | 尺寸没限制，宽的也算一半 | 限定高度≥0.45米、进深≤0.7米，超了算全 |
| 套内面积 | 用图纸估算，墙面厚度不算 | 实测实量，墙面、梁凸处都算进去 |
我邻居张阿姨去年买了套新房，当时销售说“阳台是开放的，只算一半面积”，结果交房时发现阳台被开发商提前封了，计容面积按全算，她多掏了两万多。要是现在按新规来，张阿姨就能拿着“交房时阳台是否开放”的标准跟开发商理论——这就是规则清楚的好处。
其实优化计容和销售面积的计算方式，本质上是给市场立“公平规矩”。开发商不用再靠“面积套路”吸引客户，买房人也不用再为“看不见的面积”担惊受怕。就像咱们去超市买东西，标签上得写清重量、价格，买房这么大的一笔消费，面积这本账也得写得明明白白。衡阳这次的调整，就是让房地产市场的“标签”更实在，让买卖双方都能站在“明处”做买卖，少点猜忌，多点放心。