住房属性回归：中国房地产市场的“脱虚向实”之路

时间： 2025-10-25 16:09:20 阅读：391

政策定位：从经济支柱到民生工程

2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，此后该表述连续多年出现在政府工作报告及高层会议中。这一调整标志着房地产行业从拉动经济增长的支柱，转向保障基本民生的重要领域。

政策转向背后是住房矛盾的凸显：2015-2017年部分城市房价年均涨幅超30%，投机性购房占比攀升至40%。对此，中央明确要求“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，通过剥离金融投机属性，重构住房市场价值逻辑。

调控工具箱：多维度精准施策

金融端去杠杆

央行建立房地产金融宏观审慎管理制度，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增占比从44.8%降至28%。2021年打击违规经营贷，北上广深排查资金超3000亿元，其中21%流入楼市。

土地供应改革

建立“人地挂钩”机制，人口净流入城市住宅用地供应量年均增长15%。以西安为例，2021年保障性住房用地占比提升至30%，地价溢价率控制在5%以内。

市场秩序整顿

居住权保障：租购并举破局结构性矛盾

住房供应体系从“重售轻租”转向多元供给：

1. 保障性租赁住房：40个重点城市筹建650万套，租金低于市场价10%-30%
2. 共有产权房：北京、上海等15城试点，产权份额50-80%可浮动
3. 长租房市场：万科、龙湖等企业运营集中式公寓超150万间，租期稳定率提升至85%

户籍制度改革同步推进，广州、杭州等城市将租赁住房纳入积分落户体系，新市民居住证办理时限缩短至3个工作日。

深层变革：房地产税立法与长效机制

2021年试点房地产税改革，上海、重庆方案显示：

• 税率0.4%-1.2%，设置人均免征面积
• 二手房挂牌量短期增加20%，投资性购房占比下降8%

长效机制建设包含三大支柱：

1. 监测预警系统：70城房价指数、去化周期、舆情热度实时监控
2. 政策协同机制：住建、国土、银保监跨部门数据共享平台
3. 动态调整模型：建立“地价-房价-金融”联动反馈机制

转型阵痛与未来挑战

2022年房企债务违约规模超5000亿元，暴露出高杠杆模式不可持续。市场呈现新特征：

• 需求端：85后、90后购房占比达68%，更倾向小户型、智能化社区
• 供给端：TOP30房企纷纷布局物业、代建等轻资产赛道
• 城市分化：长三角、珠三角核心城市住房需求年均增长5%，东北、西北城市库存周期超24个月

政策制定需在“防过热”与“防过冷”间精准平衡。正如国务院发展研究中心报告指出：“住房政策应像中医调理，既要退虚火，也需补元气”。未来改革将更注重区域差异化，如一线城市严控投机，三四线城市探索购房补贴、契税减免等柔性手段。