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古代房产管理混乱 孙中山提出不动产登记

新之助 2015-11-30
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孙中山
  古代中国并没有房管局,也没有房本儿,古人买卖二手房,其产权证明主要就是那张房契,如果要过户,只能让房契过户。买卖双方重新签一张房契,然后去衙门缴纳契税,让县太爷在房契上盖一个红戳儿,再撕下房契的存根部分,留在县衙里作为备案,这就行了。
  想让房契过户,必须得缴契税,这个规矩从北宋一直延续到清朝末年。契税税率一直在变,最低2%(北宋仁宗即位时,1022年),最高9%(清康熙平三藩时,1673~1681年),再加上各种各样的附加税,最多能占购房款的16%。也就是说,你花100万元买了一套房,光过户可能就得花掉16万元!
  为了省下这笔钱,古人买房往往不过户,但遇到购房纠纷会非常麻烦。假如原卖家的子孙横行霸道,几十年后,找现在的业主(也许是已转过好几道手的买家)要房子,后者连个有力的证据都拿不出来。所以,从北宋到清末,历代政府都在劝说购房者过户,这样做一来可以减少纠纷,二来还能增加政府的契税收入。
  问题是,过了户也不一定安全。古代政府没有电脑,档案管理异常混乱,县官每隔两三年就能换一届,假如新上任的县太爷是个糊涂蛋,极有可能把购房者留作备案的房契存根(清朝称之为“契尾”)弄丢。官府的存根丢了,新业主的不肖子孙再把房契也弄丢了,从此无凭无据,你说房子是谁的?谁拳头硬就是谁的!
  翻翻《名公书判清明集》(南宋中后期官府诉讼判决书及公文的分类汇编),再翻翻《三言二拍》(明代传奇短篇小说集),房产纠纷俯拾皆是,史不绝书,把父母官搞得头大如斗,其中的关键原因,就是交易混乱,产权不明,档案管理太落后。
  进入民国,国父孙中山先生为了厘清产权,减少纠纷,呼吁进行不动产登记。各地市政府先后响应孙先生的号召,纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”,让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值,登记处(或登记局)先审查,后公告,确信没有产权纠纷了,再登记备案,并发给业主一张《不动产登记证》。
  1925年4月,北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告,是用白话文写的,现抄录如下:
  “本厅自民国十一年九月一日创办不动产登记制度,已经印发过十几万张传单,对大家说明了。北京的土地房屋自庚子变乱后,关系很复杂,有补签的,有失契的,有盗典、盗卖、盗押的,打官司的实在不少,一经登记处登记,权利就算是永远确定了,什么盗卖伪造的事情均敢保其没有,即万一遇到兵灾水火,契据丢失,不须登报声明,不须找铺保补契,就可以对抗第三人。从本年四月一日起,土地房屋每价值千元,只收一元登记费。”
  这份布告向广大市民重申了不动产登记的好处,也公布了不动产登记的收费标准:土地房屋每价值一千块大洋,登记费只收一块大洋,千分之一的收费率。怎样来确定“土地房屋价值”呢?那时候的做法特别简单,法院不去估价,完全靠老百姓自己申报,报多少钱就是多少钱。
  有人会说了:既然报多少就是多少,那我为了少缴费,就使劲往少里报,我的房子价值100万元,我只报100元好了。你可千万别这样!因为孙中山先生给民国每一部《土地法》都定下一个基调:只要业主申报的房价明显低于市价,政府就有权按照你自愿申报的价格,强行征收你们家房子,那可就亏大了。

关键词: 孙中山 房产

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